作者：陽(yáng)新芽

來(lái)源：投拓狗日記

不少投拓人哪怕能熟練操作 Excel 測(cè)算表，卻依然沒(méi)理清背后的核心勾稽關(guān)系。其實(shí)測(cè)算從來(lái)不是什么高科技。你只需要清楚，天底下的生意，不管是大到幾十億的地產(chǎn)項(xiàng)目，還是小到賣豬肉，算賬的邏輯都是相通的，無(wú)非就是圍繞兩個(gè)核心問(wèn)題：項(xiàng)目能賺多少錢？資金什么時(shí)候進(jìn)、什么時(shí)候出？這兩個(gè)問(wèn)題分別對(duì)應(yīng)兩條核心邏輯線：

1.靜態(tài)利潤(rùn)線——支多少，收多少？這條線聚焦 “賺不賺錢”，核心是明確 “收入有多少” 和 “支出花在哪”，最終算出項(xiàng)目的凈收益水平。

2.動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流線——何時(shí)支，何時(shí)收？這條線圍繞的 “錢的時(shí)間價(jià)值”，關(guān)鍵要搞懂 “錢何時(shí)收”“錢何時(shí)支”，確保項(xiàng)目資金鏈安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

#1

收與何時(shí)收？

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入主要來(lái)自銷售自建的房子，有些項(xiàng)目還會(huì)有自持物業(yè)產(chǎn)生的租金和其他收入。

計(jì)算收入最重要的是弄清楚幾點(diǎn)：銷售價(jià)格（租賃價(jià)格）、銷售節(jié)奏（啥時(shí)候賣房子，賣多少）、每一計(jì)算周期產(chǎn)生的稅前收入及結(jié)轉(zhuǎn)金額。

與收入相關(guān)的表格及主干邏輯見(jiàn)下圖：

#2

支與何時(shí)支？

地產(chǎn)項(xiàng)目的支出構(gòu)成比較復(fù)雜，這里簡(jiǎn)單說(shuō)幾個(gè)大的方面：

01

開(kāi)發(fā)成本

土地獲取成本（就是付給政府的出讓金或者補(bǔ)償費(fèi)）、建安成本（修房子和裝設(shè)備要花的錢）、基礎(chǔ)工程費(fèi)（比如給小區(qū)埋下水道、修個(gè)公共茅房什么的）；其他還包括前期工程費(fèi)等等，如果是舊改項(xiàng)目，還會(huì)涉及給原住戶的補(bǔ)償金、補(bǔ)償物業(yè)等等。

02

費(fèi)用 

主要包括管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他（比如某地的工業(yè)用房增值收益還得上交一部分給政府）。

03

稅金 

這是很多投拓都比較頭疼的一部分，尤其是三大稅：土增、增值稅、所得，其中核心難點(diǎn)在于土增稅的計(jì)算。

其實(shí)土增稅你只要記住這六個(gè)步驟：①劃分清算單元→②劃分清算業(yè)態(tài)（二、三、四分法）→③做好成本分?jǐn)偂苡?jì)算增值額→⑤計(jì)算增值率→⑥得出土增稅。

和支出相關(guān)的測(cè)算表及主干邏輯見(jiàn)下圖：

#3

必要總結(jié)

其實(shí)從上面我們可以看到，整個(gè)測(cè)算的底層無(wú)非就是：

1、確定規(guī)劃指標(biāo)（規(guī)劃指標(biāo)表）：有了規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)結(jié)合強(qiáng)排，我們就知道項(xiàng)目要建成什么樣，有多少面積的住宅，多少面積的商業(yè)，多少個(gè)車位，多少地上面積，多少地下面積？

2、 售價(jià)預(yù)判（銷售計(jì)劃表）：每種物業(yè)預(yù)計(jì)價(jià)格多少？項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間和去化速度？

3、 成本及費(fèi)用預(yù)判（開(kāi)發(fā)成本表）：每種業(yè)態(tài)建造成本多少？總的銷售費(fèi)用多少？管理費(fèi)用多少？

4、 進(jìn)度假設(shè)（開(kāi)發(fā)節(jié)奏表）：啥時(shí)候開(kāi)工？啥時(shí)候開(kāi)盤，啥時(shí)候售罄，啥時(shí)候竣工驗(yàn)收?相應(yīng)的成本及費(fèi)用的支付進(jìn)度?

5、 融資假設(shè)（融資計(jì)劃表）：要借多少錢？什么時(shí)候放款？借多久？利率多少？

6、 稅費(fèi)計(jì)算（土增稅表）：以上假設(shè)都有了，就可以算出稅費(fèi)了

7、 利潤(rùn)計(jì)算（利潤(rùn)表）：1-6算完了，整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)就出來(lái)了。

8、現(xiàn)金流分析（現(xiàn)金流量表）：把1-6按照每一筆支出和收入的發(fā)生時(shí)間進(jìn)行排列，現(xiàn)金流情況也就分析出來(lái)了。

從后面開(kāi)始，新芽將分別就“收入、成本、費(fèi)用、稅金以及評(píng)價(jià)指標(biāo)、敏感性分析、測(cè)算建模、測(cè)算表函數(shù)使用”等，給大家展開(kāi)細(xì)講。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 測(cè)算表看似復(fù)雜，其實(shí)就是兩條線